Twan Derksen

Door Twan M. Derksen 14 december 2025

Stel je voor: je woont in het mooie Apeldoorn, met de Veluwe praktisch in je achtertuin. Je geniet van de natuur, maar als je een huis wilt kopen of huren, schrik je van de prijzen. Die zijn de laatste jaren flink gestegen. Is dat alleen omdat iedereen hier wil wonen, of speelt de stikstofcrisis mee? Als inwoner van Apeldoorn, wilde ik dat uitzoeken. Ik heb een pilotstudie gedaan naar de vraag of stikstofregels invloed hebben op woningprijzen. In deze blog vertel ik erover in begrijpelijke taal, zonder ingewikkeld jargon, zodat iedereen het kan volgen.

De stikstofcrisis is eigenlijk best simpel uit te leggen. Stikstof is een stof die van nature voorkomt en nodig is voor planten en landbouw. Maar te veel stikstof – vooral door intensieve veeteelt, verkeer en industrie – is slecht voor de natuur. Het zorgt ervoor dat de bodem zuurder wordt, bepaalde planten overheersen en kwetsbare soorten verdwijnen. In Nederland hebben we veel beschermde natuurgebieden, zoals de Veluwe, waar de stikstofneerslag vaak te hoog is. Dat leidt tot problemen: heide verandert in grasland en insecten en vogels hebben het moeilijk.

In 2019 kwam er een belangrijke uitspraak van de Raad van State over het oude stikstofbeleid (de PAS). Die uitspraak zei eigenlijk: stop met bouwen en andere activiteiten als je niet kunt bewijzen dat je geen extra stikstof toevoegt aan kwetsbare natuur. Gevolg? Bouwprojecten werden moeilijker en trager. Minder nieuwe huizen betekent minder aanbod, en als veel mensen een huis willen, gaan de prijzen omhoog. Dat is de basisgedachte achter mijn onderzoek.

Ik heb Apeldoorn vergeleken met Texel. Apeldoorn ligt naast de Veluwe en heeft hoge stikstofwaarden, terwijl Texel – een eiland – veel lager scoort. Ik keek naar de jaren 2016 tot 2022, met 2019 als kantelpunt door die uitspraak. Met een methode die veranderingen vóór en ná 2019 vergelijkt tussen de twee plaatsen (difference-in-differences), probeerde ik te zien of de prijzen in Apeldoorn harder stegen dan op Texel.

Ik hield rekening met andere dingen die prijzen kunnen beïnvloeden: hoeveel mensen er wonen, hoeveel ze verdienen en hoeveel bouwvergunningen er werden afgegeven. Als gegevens gebruikte ik de gemiddelde WOZ-waarde – dat is de waarde die de gemeente aan huizen toekent, een redelijke schatting van de marktprijs.

Wat kwam eruit? In Apeldoorn stegen de woningprijzen na 2019 aanzienlijk harder dan op Texel. In mijn eerste berekening ging het om ruim €12.000 extra. Toen ik rekening hield met de invloed van corona – want in die jaren kochten mensen anders door thuiswerken en lage rentes – bleef er nog steeds een effect over van ongeveer €9.000. Dat betekent dat de strengere stikstofregels waarschijnlijk hebben bijgedragen aan hogere prijzen in Apeldoorn, omdat er minder nieuw gebouwd kon worden.

Andere factoren speelden ook mee. Als er duizend mensen bij komen in een gemeente, stijgt de gemiddelde prijs met enkele duizenden euro’s. Hogere inkomens duwen de prijzen nog verder omhoog. En elke extra bouwvergunning drukt de prijzen juist een beetje omlaag – logisch, want meer aanbod.

Dit past bij twee eenvoudige ideeën over de woningmarkt. Ten eerste: als de overheid bouwen beperkt (bijvoorbeeld door natuurregels), wordt het aanbod kleiner en gaan prijzen omhoog. Ten tweede: mensen betalen meer voor een huis in een mooie, groene omgeving, maar als die natuur extra bescherming nodig heeft, kan dat juist bouwen in de weg staan.

Natuurlijk is dit een pilotstudie, dus geen definitief oordeel. Ik keek maar naar twee plaatsen en een korte periode. De WOZ-waarde is een schatting, geen echte verkoopprijs. En er zijn altijd andere dingen die meespelen, zoals de algemene huizenbubbel in Nederland of de energiecrisis. Maar de resultaten laten wel zien dat stikstofregels een meetbaar effect kunnen hebben op de woningmarkt, zeker in gebieden dicht bij kwetsbare natuur zoals de Veluwe.

Voor Apeldoorn is dit extra interessant. We willen allemaal die prachtige natuur behouden, maar we hebben ook hard nieuwe woningen nodig – voor starters, gezinnen en ouderen. De stikstofregels maken het lastiger om te bouwen, en dat voel je mogelijk in je portemonnee als je een huis zoekt. Het laat zien hoe ingewikkeld het is om natuur te beschermen én te zorgen dat wonen betaalbaar blijft.

Ik hoop dat mijn onderzoek een klein steentje bijdraagt aan de discussie. Misschien helpt het om na te denken over oplossingen: slimmere manieren om stikstof te verminderen, betere samenwerking tussen gemeenten, provincie en het rijk, of creatieve bouwlocaties die minder impact hebben op de natuur.

Wil je de volledige studie lezen in haar academische vorm? Stuur me gerust een berichtje.